Mieszkania zamiast biur i parkingów. Otwarty, zielony park w miejsce ogrodzonego i niedostępnego terenu. Właściciel ponad 2-hektarowej działki przy ul. Marynarskiej i Wynalazek na warszawskim Służewcu, oraz architekci z pracowni WWAA, proponują tu budowę czterech budynków mieszkaniowych wokół parku – lokalnego miejsca odpoczynku. Uzupełnieniem kwartału będą przedszkole oraz poradnia psychologiczno-pedagogiczna, które zostaną przekazane miastu. Nowe zagospodarowanie Kwartału Wynalazek zmieni funkcję tego terenu, otworzy go dla społeczności, uatrakcyjni okolicę i stworzy lokalne miejsce spotkań.
Mniej, znaczy lepiej
Projekt pod względem gabarytów niemal w całości mieści się w parametrach obowiązującego planu miejscowego, a w części jest od nich wyraźnie mniejszy. Powierzchnia biologicznie czynna wzrośnie z 15% do 35%, a maksymalna wysokość zabudowy wyniesie 32 m zamiast dopuszczonych 41 m. To oznacza mniejszą uciążliwość dla sąsiedztwa. Zmieni się funkcja działki z usługowej na mieszkaniową, a intensywność zabudowy wyniesie maksymalnie 2,5.
Miasto odporne
Projektanci kształtują przestrzeń w taki sposób, by zwiększać odporność miasta na kryzys klimatyczny, suszę i ekstremalne warunki pogodowe. To podejście widać w sposobie zagospodarowania terenu oraz wykorzystaniu zielonej i błękitnej infrastruktury. Stawiają na naturalną, bujną roślinność odporną na warunki miejskie. Projektują zróżnicowane strefy, które będą przeciwdziałały powstawaniu wysp ciepła, dawały cień i retencjonowały wodę deszczową. Pracownia Toposcape, która odpowiada za zieleń w projekcie Kwartał Wynalazek, zrealizowała m.in. Park przy Kopcu Powstania Warszawskiego na Dolnym Mokotowie.
Miejski ogród dla klimatu
Projektanci założyli, że jak największa część terenu wokół budynków pozostanie przepuszczalna i biologicznie czynna. Dzięki temu przestrzeń będzie gromadzić wodę opadową i łagodzić efekt miejskiej wyspy ciepła w czasie upałów.
Centralną część działki zajmie zieleń, która rozciągnie się pomiędzy budynkami, wspinając się również na elewacje. Pojawią się rośliny o zróżnicowanej wysokości, niecki retencyjne z roślinnością wilgociolubną oraz strefy naturalnej dzikości, wspierające rozwój roślin, owadów i małych zwierząt.
Powierzchnia biologicznie czynna w projekcie zajmie ponad 7,2 tys. mkw. Znajdą się tu drzewa, łąki kwietne i miejsca do wypoczynku, sprzyjające spędzaniu czasu na świeżym powietrzu. Tzw. UTWORS (urządzony teren wypoczynkowo-rekreacyjno-sportowy) zajmie centralną część działki i będzie miał powierzchnię ok. 4 tys. mkw. – w całości na gruncie rodzimym. Pozostała przestrzeń zieleni, w sąsiedztwie budynków zachowa półprywatny, lecz otwarty charakter.
Dodatkowo, wydzielona część ogrodu o powierzchni ok. 1,2 tys. mkw. będzie służyć wyłącznie przedszkolu.
Inwestycje towarzyszące
Przedszkole wśród zieleni
Przyjazne, naturalne i zachęcające do rozwijania się – takie będzie publiczne przedszkole dla około stu dzieci, które powstanie w inwestycji. Zaprojektują je architekci WWAA, którzy mają duże doświadczenie w budynkach dla edukacji: obejrzyjcie nową szkołę podstawową przy ul. Konstruktorskiej. Na parterze budynku znajduje się także sala wielofunkcyjna, która po godzinach pracy przedszkola będzie mogła służyć mieszkańcom i ich inicjatywom. Po wybudowaniu i wyposażeniu, przedszkole zostanie przekazane przez inwestora miastu.
Inwestycja w zdrowie
W parterze jednego z budynków mieszkaniowych inwestycji powstanie poradnia psychologiczno-pedagogiczna. Zajmie powierzchnię 700 mkw., na której znajdą się gabinety terapeutów i większe sale do zajęć, a także całe niezbędne zaplecze. Inwestor przekaże ten lokal wraz z sześcioma miejscami parkingowymi na własność miasta, sfinansuje także jego wykończenie.
Inwestycja drogowa – Wynalazek na nowo
Ulica Wynalazek zostanie przebudowana i uporządkowana, dla większego komfortu i bezpieczeństwa. Nowa geometria jezdni uspokoi ruch samochodów i da więcej miejsca pieszym oraz rowerzystom. Powstaną nowe miejsca postojowe, peron autobusowy, zaplanowano także nowe nasadzenia drzew i krzewów, które nadadzą przestrzeni bardziej przyjazny charakter.
Inwestycje dla miasta i mieszkańców
Dialog o projekcie Kwartał Wynalazek
Projekt Kwartał Wynalazek może powstać na podstawie ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, czyli tzw. specustawy mieszkaniowej. Warunkiem jest m.in. skonsultowanie projektu z lokalną społecznością.
Spotkanie informacyjne na żywo
Spotkanie informacyjne (online)
Zbieranie uwag do projektu
poprzez formularz kontaktowy na tej stronie lub e-mail: kontakt@kwartal-wynalazek.pl
Publikacja raportu z dialogu
na stronie internetowej www.kwartal-wynalazek.pl
Czym jest specustawa mieszkaniowa?
Ustawa o ułatwieniach, czyli tzw. specustawa mieszkaniowa, pozwala Radzie Miasta, na wniosek inwestora, dokonać korekty niektórych ustaleń przeznaczenia terenu wynikających z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) tak, aby mieszkania powstały tam, gdzie wcześniej nie zakładał tego plan miejscowy. Korekta planu miejscowego powinna mieć uzasadnienie w zmianie kierunków rozwoju miasta, stylu życia oraz aktualnych potrzeb Warszawy. Ostateczną decyzję czy projekt zostanie zrealizowany, podejmie w głosowaniu Rada m.st. Warszawy.
Zasady dialogu określa Instrukcja Prezydenta m.st. Warszawy dotycząca zasad prowadzenia dialogu o inwestycjach, która precyzuje, w jaki sposób mieszkańcy mogą wyrazić swoje opinie, uwagi i propozycje. Ta strona jest jednym z elementów dialogu – miejscem, w którym możesz zapoznać się z założeniami projektu i przekazać swoją opinię.
Architekci
Pracownia architektoniczna WWAA specjalizuje się w architekturze mieszkaniowej, użyteczności publicznej, projektowaniu ekspozycji wystawienniczych, a także wnętrz, scenografii, mebli czy instalacji artystycznych. Angażuje się również w warsztaty i projekty badawcze na terenie Warszawy. Została założona w 2007 r. przez Natalię Paszkowską i Marcina Mostafę. Działalność WWAA była wielokrotnie nagradzana w konkursach, m.in. za projekt Służewskiego Domu Kultury czy Pawilonu Polskiego na Expo 2010 w Szanghaju.
Zrealizowane projekty WWAA
Inwestor – Octava Property Trust
Grupa Octava Property Trust (OPT) to nieruchomościowa platforma utworzona w 2014 roku w Warszawie i zarządzana przez Onyx Asset Management. Jej strategia polega na długoterminowym inwestowaniu w nieruchomości komercyjne, biurowe i handlowe zlokalizowane w Warszawie i innych dużych polskich aglomeracjach, jak Wrocław, Poznań i Trójmiasto. Obecnie OPT jest właścicielem 10 dochodowych nieruchomości w Polsce, inwestuje także w instrumenty finansowe związane z projektami deweloperskimi i sama takie projekty prowadzi.
Zaufany inwestor, solidne zaplecze
Octava Property Trust jest aktywnym, zaangażowanym właścicielem nieruchomości. Korzysta z doświadczonego i profesjonalnego zespołu Onyx, który odpowiada za zarządzanie i utrzymanie budynków, prowadzenie wynajmu, a także innych projektów finansowych i deweloperskich.
Większościowym inwestorem OPT jest brytyjska firma inwestycyjna Elliott Associates, która posiada ponad 90% jej kapitału. Elliott zarządza aktywami o łącznej wartości ponad 75 mld USD. Pozostałymi właścicielami funduszu OPT są m.in. managerowie firmy Onyx.
Więcej o inwestorze i firmie zarządzającej dowiesz się na stronach www.octavaproperty.com oraz www.onyx-am.com.
Pytania i odpowiedzi
Obowiązujący dla tego terenu Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego z 2011 roku przewiduje zabudowę o funkcjach usługowych i administracyjnych. Od tamtego czasu realia przestrzenne i społeczne znacząco się jednak zmieniły. Model pracy uległ transformacji – znaczna część osób pracuje dziś zdalnie lub hybrydowo, co wpłynęło na mniejsze zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe, zwłaszcza w tej lokalizacji. W konsekwencji wiele istniejących budynków biurowych ma niski poziom wynajęcia, a ich właściciele stają przed koniecznością podjęcia decyzji o dalszym losie tych obiektów.
Jednocześnie Służewiec przeszedł dużą metamorfozę: poprawiła się infrastruktura transportowa i komunikacyjna, pojawiły się nowe funkcje miejskie, a dzielnica stała się atrakcyjnym miejscem do życia. Obowiązujący plan miejscowy nie odzwierciedla już tej rzeczywistości.
Z tych powodów inwestor chciałby skorzystać z rozwiązań przewidzianych w specustawie mieszkaniowej. Umożliwia ona przekształcenie terenów poprzemysłowych i biurowych na funkcję mieszkaniową, w odpowiedzi na chroniczny niedobór mieszkań w Warszawie. W tym przypadku oznacza to możliwość stworzenia otwartego, różnorodnego osiedla mieszkaniowego, uzupełnionego o ogólnodostępny ogród, przedszkole i poradnię psychologiczno-pedagogiczną – funkcje, które lepiej odpowiadają obecnym potrzebom miasta i jego mieszkańców niż przewidziana w 2011 roku zabudowa biurowa.
Podstawową rozbieżnością jest funkcja: plan przewiduje tu usługi i administrację, inwestor proponuje mieszkania, uzupełnione zielenią publiczną, funkcjami usługowymi (lokale usługowe i handlowe w parterach) oraz edukacyjną i zdrowotną.
Dalsze rozbieżności dotyczą parametrów zabudowy. Plan pozwala na zabudowę wyższą (do 41 m), większą powierzchnię zabudowy działki (wskaźnik 0,43) i niski wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej (10-15%). Te trzy parametry wypadają korzystnie dla proponowanego projektu, w którym zabudowa sięga maksymalnie 32 m, współczynnik powierzchni zabudowy wynosi 0,33-0,37, a wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej – 35%. Wskaźnik intensywności zabudowy (czyli powierzchni w budynkach do powierzchni działki) w projekcie Kwartał Wynalazek wyniesie maksymalnie 2,5, podczas gdy MPZP dopuszcza na tym terenie od 2,0 do 3,3 (teren inwestycji należy do kilku stref o różnym wskaźniku).
W inwestycji przewidziane są cztery budynki mieszkalne o zróżnicowanej wysokości. Najniższe będą miały pięć kondygnacji, czyli ok. 19 m (nie licząc lokalnej zniżki z trzema kondygnacjami i 12 m wysokości). Najwyższe budynki, od ul. Marynarskiej, będą miały dziewięć kondygnacji, czyli blisko 32 m wysokości. Plan miejscowy dopuszcza w tym miejscu zabudowę nawet do 41 m.
Specustawa mieszkaniowa przewiduje realizację inwestycji, które mają służyć lokalnej społeczności — i właśnie takie rozwiązania proponuje inwestor.
Pierwszym z nich jest stworzenie nowej infrastruktury edukacyjnej. W ogrodzie, czyli centralnej części planowanego osiedla, inwestor zamierza wybudować i w pełni wyposażyć przedszkole dla około stu dzieci. Po zakończeniu prac budynek wraz z przylegającą działką zostanie przekazany Miastu. Placówka zasili publiczną sieć edukacyjną, a rekrutacja będzie prowadzona wyłącznie poprzez miejski system — mieszkańcy nowego osiedla nie będą mieli żadnych preferencji przy przyjmowaniu dzieci. Dodatkowo budynek zostanie zaprojektowany w sposób pozwalający na łatwą zmianę funkcji – np. na lokalne centrum integracji czy klub seniora.
Drugą korzyścią jest powstanie otwartego parku o powierzchni ok. 4 tys. mkw., zlokalizowanego w środku założenia urbanistycznego (w ramach tzw. UTWORS – czyli urządzonego terenu wypoczynku oraz rekreacji lub sportu). To przestrzeń porównywalna wielkością do Skweru Przyjaznego Mieszkańcom naprzeciwko Galerii Mokotów. Teren zielony będzie się znajdować w większości na gruncie rodzimym (nie na garażach), co pozwala na wysokie nasadzenia czy retencję wody. Park będzie dostępny z różnych stron, ponieważ całe osiedle pozostanie nieogrodzone. W podanej powierzchni nie jest uwzględniona części ogrodu wydzielona na potrzeby przedszkola.
Trzecim elementem inwestycji na rzecz okolicy jest przebudowa ul. Wynalazek. Ulica zostanie uporządkowana i dostosowana do współczesnych standardów. Zmiana geometrii jezdni uspokoi ruch samochodowy, jednocześnie poszerzając przestrzeń dla pieszych i rowerzystów. Powstaną nowe miejsca postojowe oraz peron autobusowy, a całość uzupełnią nowe nasadzenia drzew i krzewów, które nadadzą ulicy bardziej przyjazny, zielony charakter.
Czwarty element to poradnia psychologiczno-pedagogiczna, która powstanie w parterze jednego z budynków mieszkaniowych. Będzie miała powierzchnię ok. 700 mkw., na której znajdą się gabinety do terapii i sale do zajęć, a także całe niezbędne zaplecze. Inwestor przekaże ten lokal wraz z sześcioma miejscami parkingowymi na własność miasta.
Nie. Cały teren będzie w pełni otwarty – tak wynika zarówno z naszej filozofii projektowania, jak i ze specustawy mieszkaniowej, która zakazuje grodzenia nowych inwestycji. Dzięki temu powstaną dodatkowe, wygodne przejścia między istniejącymi budynkami w okolicy oraz łatwo będzie dostać się do centralnego ogrodu. Ogrodzony zostanie jedynie teren przedszkola, co wynika z przepisów prawa i względów bezpieczeństwa.
Na terenie inwestycji zaplanowano 35% powierzchni biologicznie czynnej, wobec 10-15% oczekiwanych w planie miejscowym. To odpowiada ponad 7,2 tys. mkw. powierzchni.
Największym zielonym obszarem będzie ogólnodostępny ogród zlokalizowany w centralnej części osiedla. Jego powierzchnia to ok. 4 tys. mkw., większość na gruncie rodzimym, co ułatwia nasadzenie wysokich drzew czy retencję wody. Drugim elementem zieleni będzie ogrodzony ogródek przedszkolny, zajmujący 1,2 tys. mkw.
Pozostała zieleń rozlokowana będzie między budynkami, na poziomie gruntu. Mimo że znajduje się na stropach garażu, przestrzeń ta pozostanie nieogrodzona i ogólnodostępna.
Warto podkreślić, że powierzchnia biologicznie czynna na dachach budynków (niedostępna dla mieszkańców i odwiedzających) stanowi niewielką część pbc – ok. 7%.
Rozpoczęcie inwestycji zależy w pierwszej kolejności od decyzji Rady m.st. Warszawy o przyjęciu projektu. Jeśli Rada wyda taką decyzję, to czeka nas opracowanie dokumentacji technicznej i dalsze procedury administracyjne, w tym – uzyskiwanie pozwoleń na budowę. Przy takiej skali przedsięwzięcia, jest to proces czasochłonny. Później, same prace budowlane przy budynkach o podobnej wielkości i skali to zwykle ok. 2 lata. Trzeba jednak pamiętać, że projekt będzie budowany etapami.
Na tym etapie trudno to przewidzieć. Cena mieszkania zależy przede wszystkim od momentu, w którym inwestycja trafia do sprzedaży, sytuacji rynkowej, harmonogramu budowy. W pierwszej kolejności musimy uzyskać zgodę Rady m.st. Warszawy na realizację tej inwestycji, dalej – wszystkie niezbędne decyzje administracyjne.
W inwestycji planowana jest budowa dwukondygnacyjnego garażu podziemnego na 540-700 miejsc parkingowych. Trzeba zwrócić uwagę, że dotyczy to terenu o powierzchni ponad 2 ha. Gdyby na tej działce zrealizowany został projekt biurowy zgodnie z MPZP, wówczas liczba miejsc parkingowych wyniosłaby nawet blisko 900.
Warto zauważyć jeszcze jedną rzecz: przy analizie natężenia ruchu w biurowcach zakłada się, że codziennie pomiędzy 8:30 a 9:00 jednocześnie do garażu i wyjeżdża tyle samochodów, ile jest miejsc parkingowych. Pomiędzy 17:00 a 17:30 mamy sytuację odwrotną: niemal wszystkie samochody wyjeżdżają z garażu. To główny powód korkowania się ulic. W mieszkaniówce nie ma takich szczytów: część mieszkańców korzysta z komunikacji publicznej (a teren inwestycji jest doskonale skomunikowany), część mieszkańców pozostaje w domach, a rozkład wyjazdów i wyjazdów samochodów jest rozłożony w czasie całego dnia.
W ramach przygotowań do inwestycji, zleciliśmy specjalistom inwentaryzację drzew na terenie inwestycji. Nie zidentyfikowano obecności roślin gatunków chronionych. Badanie nie wykazało także atrakcyjności tego terenu dla zwierząt.
Poza jednym egzemplarzem lipy drobnolistnej, wśród istniejącej roślinności brak jest gatunków i egzemplarzy o szczególnym znaczeniu przyrodniczym. Z ogólnej liczby 88 zinwentaryzowanych drzew, przewidziane do usunięcia są 44 sztuki, a 22 do przesadzenia w granicach inwestycji. Dodatkowo, według wstępnego projektu zieleni, na całym terenie posadzonych zostanie ponad 100 nowych drzew, o wysokiej wartości przyrodniczej oraz przystosowanych do bytowania w warunkach miejskich.
Do tego służy dialog o inwestycji, który właśnie prowadzimy. Państwa uwagi i wnioski można zgłosić na spotkaniach informacyjnych oraz poprzez formularz na stronie projektu. One zostaną zebrane i włączone do raportu z dialogu, który zostanie opublikowany na stronie projektu – czyli www.kwartal-wynalazek.pl. Raport jest także dołączony do wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji, który złożymy do miasta i nad którym będą głosować radni.
Kontakt
